Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке?

Для сотен тысяч российских семей ипотечное кредитование стало реальной возможностью решить свои жилищные проблемы. Банки предлагают разнообразные ипотечные программы, и если банк предоставляет заёмщику возможность выбора схемы погашения ипотеки, стоит знать, какие бывают виды платежей и чем они отличаются.

Подписавший кредитный договор обязуется вернуть банку сумму кредита (тело кредита) и оплачивать проценты в течение всего срока кредитования. Общая сумма займа состоит из этих выплат. Трезво оценивая свои финансовые возможности, заёмщик по согласованию с кредитной организацией определяет срок кредита, а банк устанавливает процентную ставку — плату за пользование кредитом, обычно от 6 до 12% годовых.

На основе этих данных рассчитывается ежемесячный платёж, который состоит из частичной оплаты тела кредита и процентов, начисленных на оставшийся основной долг.

Виды платежей

В зависимости от соотношения суммы процентов и суммы частичной оплаты основного долга, ежемесячные платежи могут рассчитываться по дифференцированной или аннуитетной схеме. Если кредитная организация предоставляет заемщику право выбора способа погашения ипотечного кредита, стоит знать, как рассчитываются ежемесячные платежи, а также преимущества и недостатки каждой из схем.

Дифференцированный платеж

Это схема расчета, при которой размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу срока кредитования.

При дифференцированной схеме погашения кредита ежемесячный платёж рассчитывается как сумма основного долга, разбитая на равные части по месяцам, плюс проценты, начисляемые помесячно на оставшийся долг. Следовательно, размер долга уменьшается к концу срока кредитования, что приводит к снижению размера ежемесячной выплаты. Первые взносы будут больше, чем последние.

График

Принцип дифференцированного способа погашения кредита проще всего представить в виде графика.

Формула расчета

Часть ежемесячного платежа, идущая на погашение основного долга, вычисляется следующим образом: нужно размер основного долга разделить на срок кредита в месяцах.

B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер основного долга, N – срок кредита в месяцах.

Остаток задолженности на текущий месяц рассчитывается так: часть ежемесячного платежа на погашение основного долга умножается на количество уже оплаченных месяцев, и полученное вычитается из первоначального основного долга.

B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер основного долга, Sn – остаток задолженности по основному долгу в месяце, n – количество прошедших месяцев.

Для расчета начисленных на остаток долга процентов нужно остаток основного долга в текущем месяце умножить на месячную процентную ставку (годовая делённая на 12).

p – начисленные проценты в месяц, Sn – остаток задолженности по основному долгу в месяце, P – годовая процентная ставка.

Таким образом, ежемесячный платёж по дифференцированной схеме погашения можно рассчитать по следующей формуле:

• Dn — дифференцированный ежемесячный платёж
• p — начисленные проценты в месяце
• Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце
• P — годовая процентная ставка
• B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга
• S – первоначальный размер основного долга
• N – срок кредита в месяцах
• n – количество прошедших месяцев

Таблица

В качестве примера дифференцированной схемы приведём таблицу расчёта платежей по кредиту 500 тыс. рублей сроком на один год под 14% годовых.

Плюсы

• Сумма платежа уменьшается с каждым месяцем, кредитная нагрузка снижается.
• Существенная экономия на оплате процентов за пользование кредитом.

Минусы

• Первые крупные платежи могут быть довольно серьёзной нагрузкой на бюджет заёмщика.
• Банки предъявляют более строгие требования к заёмщику, претендующему на дифференцированную схему расчёта.

Аннуитетный платеж

Это вид расчета погашения долга по ипотечному кредиту, при котором ежемесячный платёж остаётся постоянным в течение всего срока кредитования.

Фиксированная сумма ежемесячного платежа получается за счёт того, что часть денег, идущая на погашение тела кредита, со временем увеличивается, в то время как часть, идущая на оплату процентов за пользование кредитом, — уменьшается. Это означает, что сначала заёмщик большей частью оплачивает проценты банку, и только к середине срока кредитования, сумма, идущая на погашение основного долга, увеличивается до значительных значений. Поскольку сумма основного долга уменьшается медленно, проценты на остаток долга начисляются в большем размере. Переплата по кредиту в этом случае может быть довольно значительной.

График

Наглядно представить принцип формирования аннуитетного платежа можно, взглянув на приведённый ниже график.

Формула расчета

• An — аннуитетный ежемесячный платёж
• S — первоначальный размер основного долга
• P — процентная ставка по кредиту
• N — срок кредита в месяцах

Данная формула применяется во всех кредитных организациях и используется в большинстве кредитных калькуляторов.

Таблица

Расчет по ежемесячным аннуитетным платежам можно увидеть в таблице. В качестве примера рассмотрим кредит 500 тыс. рублей со сроком погашения один год, под 14% годовых.

Плюсы

• Фиксированный платеж на весь срок кредитования позволяет планировать свой бюджет.
• Банки более лояльны к заемщикам, претендующим на аннуитетную схему погашения кредита.

Минусы

• Существенная переплата процентов за пользование кредитом.
• При рефинансировании кредита убытки могут перекрывать выгоду.

Сравнение платежей

Дифференцированный способ погашения кредита лучше выбирать тем, кто уверен в своей платежеспособности. Первые крупные ежемесячные платежи могут позволить себе не все. Этот способ будет оптимальным, если заёмщик планирует и имеет возможность погасить кредит в короткий срок. Если банк предоставляет возможность выбрать дифференцированный способ расчета, выгода будет очевидной. Это и наименьшая переплата процентов, и скорейшее погашение ипотеки.

Не каждый заёмщик может позволить себе первые крупные ежемесячные платежи при дифференцированной схеме погашения. Чтобы комфортно расплачиваться по ипотеке, возможно, придётся довольствоваться меньшей суммой кредита или отказаться от такой схемы в пользу аннуитетной.

При ипотечном кредитовании большинство банков, как правило, безальтернативно предлагают аннуитетный способ погашения. Поскольку ипотека предполагает длительные сроки кредитования и высокие риски, банки стремятся как можно быстрее в первые месяцы ипотеки получить прибыль от выплаты процентов. Однако и с точки зрения заёмщика у этой схемы есть свои преимущества. Более мягкие требования банка позволяют рассчитывать на большую сумму ипотеки. Фиксированные платежи позволяют точно планировать свой семейный бюджет. А учитывая инфляцию, с каждым годом платёж по ипотеке будет менее обременителен для кармана заёмщика.

Из приведённых выше расчётов очевидно: переплата процентов при дифференцированном способе значительно меньше, чем при аннуитетном. И чем больше сумма и срок кредита, тем существеннее эта разница.

Вывод

Сэкономить на выплате процентов по ипотеке стремится каждый заёмщик. Однако самым действенным способом экономии остаётся досрочное погашение кредита. В этом случае существенной разницы между дифференцированными и аннуитетными платежами нет. При любом способе расчёта досрочное погашение ипотечного кредита даст более значительную экономию на выплате процентов банку.

Сообщение Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке? появились сначала на МаклерИнфо.