Налогообложение доходов в России
Любой доход гражданина в России облагается НДФЛ (налогом на доходы физических лиц). Продажа жилой недвижимости (квартиры, дома) имеет прямое отношение к НДФЛ, поскольку подразумевает получение дохода. Подоходный налог с продажи квартиры для резидентов РФ составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
Имущественный налоговый вычет
При продаже квартиры, дома, дачи, земельного участка, комнаты, жилого помещения или доли в недвижимости, которая находилась меньше 5 лет в собственности (либо менее 3 лет), государство предоставляет резидентам имущественный налоговый вычет в 1 миллион рублей. То есть, если объект продан за 1,5 миллиона, то НДФЛ рассчитывается с 500 тысяч.
(1 500 000 — 1 000 000) * 13% = 65 000 руб.
Ограничения на вычет
Однако, воспользоваться этим вычетом можно только один раз в году. То есть при продаже более одного объекта недвижимости в год, его можно использовать лишь для одного из них.
Гараж, машиноместо, недостроенный дом не подпадают под действие этого положения, в этом случае имущественный вычет возможен лишь в размере 250 000 рублей.
Уменьшение налогооблагаемой базы
Налогооблагаемая база может быть также уменьшена за счёт затрат собственника на покупку данного недвижимого имущества, либо за счёт затрат на покупку в текущем налоговом периоде новой жилплощади, взамен проданной. То есть: стоимость покупки минус стоимость продажи = сумма, облагаемая НДФЛ.
Освобождение от НДФЛ
От уплаты подоходного налога при продаже жилого помещения полностью освобождаются лица, которые владеют им не менее 5 лет, либо 3 лет, в зависимости от способа его приобретения, а также от времени оформления права собственности.
Закон распространяется только на физических лиц и действует в отношении недвижимого имущества, которое не используется в деятельности, приносящей доход. Законом не предусматривается никаких льготных категорий граждан.
Изменения с 2016 года
До 2016 года от уплаты подоходного налога при продаже освобождались собственники, владеющие жильём более 3 лет с момента регистрации собственности. Это правило остаётся действующим для объектов недвижимости, оформленных в собственность ранее 1 января 2016 года.
С 2016 года этот срок был значительно увеличен. Теперь подоходный налог при продаже квартиры должен быть уплачен, если право собственности зарегистрировано меньше 5 лет.
Исключения из правил
Так же как и раньше, срок 3 года для продажи без последующей уплаты НДФЛ остается для:
- Квартир, домов, земельных участков и прочих объектов, полученных по наследству
- Недвижимости, подаренной близкими родственниками
- Жилья, полученного в порядке приватизации
- Имущества, полученного по договору ренты.
Кадастровая стоимость
С 2016 года в качестве налогооблагаемой базы принимается максимальная сумма — либо стоимость имущества, прописанная в договоре, либо кадастровая стоимость объекта с понижающим коэффициентом 0,7. Эта новация принята для того, чтобы пресечь практику ухода от уплаты подоходного налога при продаже квартир.
Иначе говоря, теперь необходимо сравнить цену объекта, указанную в договоре купли-продажи, и его кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7. Платить НДФЛ придётся с максимальной суммы.
Определение срока владения
Дата возникновения права собственности, как правило, указывается в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН. Однако иногда могут возникнуть затруднения, например:
- При наследовании жилья, собственность исчисляется со дня смерти наследодателя
- Право собственности на кооперативную квартиру считается со дня выплаты последнего паевого взноса либо со дня подписания акта приёма-передачи от кооператива собственнику.
- До 1998 года регистрацией недвижимости занимались БТИ, и свидетельства не выдавались. В этом случае дату можно поискать в правоустанавливающем документе или заказать выписку из ЕГРН.
Нестандартные ситуации
На практике встречаются нестандартные ситуации, в которых без специалиста сложно разобраться, например:
- С 2009 года квартирой в равных долях владела семья из трёх человек. В 2017 году один из собственников выкупает (либо наследует) все остальные доли, становясь единоличным собственником всей жилплощади. Возникает ли тогда обязательство по уплате НДФЛ с продажи этого жилья? Если с даты регистрации права собственности на его первоначальную долю прошло более 3 лет — НДФЛ не взимается.
- Собственники иногда могут достраивать своё жильё. Нужно ли платить налог при продаже жилого дома, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше трех лет? Если внешние границы дома были изменены и были внесены соответствующие поправки в кадастровый паспорт, то НДФЛ с продажи придётся заплатить.
Примеры расчетов НДФЛ
Стандартный случай
1. Жилплощадь была приобретена в апреле 2014 года, а продана в мае 2017 года. Находилась в собственности более 3 лет (оформлена в собственность до 2016 года). Поэтому подоходный налог с продажи платить нужно.
2. Собственник вступил в права наследства в 2016 году и решил продать полученную в наследство квартиру в 2018 году. Оценочная стоимость при наследовании составила 2,3 млн. руб, кадастровая — 2,4 млн. руб. Продается объект за 2,1 млн рублей. Поскольку срок владения был меньше 5 лет, собственник обязан заплатить подоходный налог. Налог рассчитывается по кадастровой стоимости:
(2 100 000 — 1 000 000) * 13% = 143 000 руб.
С учетом кадастровой стоимости
1. В 2016 году приобретена квартира стоимостью 4,6 млн. руб., через полгода её продали за 6,3 млн. руб. Кадастровая стоимость объекта составляет 6,8 млн. руб. Применив к кадастровой стоимости коэффициент 0,7, получаем сумму 4,76 млн. руб. Исходя из этого нужно рассчитывать подоходный налог, учитывая максимальную сумму, то есть с той, что указана в договоре.
(6 300 000 — 4 600 000) * 13% = 221 000 руб.
Расчет с учетом расходов на приобретение проданной недвижимости
1. Квартиру покупали в 2015 году за 3,5 млн. рублей. В собственности она была всего год. И была продана за 4,2 млн. рублей. НДФЛ может быть вычислен двумя способами. Собственник может выбирать наиболее выгодный вариант расчета. Здесь выгоднее использовать второй вариант.
(4 200 000 — 3 500 000) * 13% = 91 000 руб.
Расчет с учетом расходов на приобретение альтернативной недвижимости (обмен)
1. В 2017 году гражданином была унаследована квартира оценочной стоимостью 3,8 млн. рублей. В декабре 2018 года она была продана за 4,15 млн. рублей. В феврале 2019 года был куплен жилой дом стоимостью 9,8 млн. руб. При расчётах можно учесть стоимость приобретенного жилого дома. Обязательств по уплате налога не возникает.
(9 800 000 — 4 150 000) < 0 — налог не берется.
Расчет при продаже объекта находящегося в долевой собственности
1. Два собственника, владея 1/2 доли каждый, продают унаследованную квартиру. Стоимость расходов на приобретение учесть нельзя (объект получен в наследство), можно только использовать налоговый вычет 1 млн. руб. Стоимость объекта в договоре — 1,8 млн. руб. Кадастровая стоимость 2 млн., применяя коэффициент 0,7 получаем сумму 1,4 млн. Следовательно, при расчете налога используем договорную цену.
((1 800 000 — 1 000 000) / 2) * 13% = 52 000 руб.
Когда подавать декларацию и платить налог
При продаже жилой недвижимости, находящейся в собственности более 5 лет (или 3 лет), декларацию подавать не нужно. Однако, если налогооблагаемая база подразумевает нулевой налог, декларацию подать всё равно необходимо.
Декларацию и пакет документов нужно подать в ИФНС до 30 апреля года, следующего после продажи недвижимости. Налогоплательщик обязан перечислить рассчитанную сумму подоходного налога до 15 июля.
Документы, прилагаемые к декларации
К декларации 3-НДФЛ приложить копии следующих документов:
- Выписка из ЕГРН на проданную жилплощадь.
- Копия договора купли-продажи и акта приема-передачи.
- Копии платежных документов.
- Документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости.
- Договор дарения или свидетельство о праве на наследство.
- Кадастровый паспорт.
- Копия паспорта налогоплательщика.
- Заявление на предоставление вычета в 1 млн. руб.
- Полный перечень всех подаваемых документов.
Что будет, если не платить налог при продаже квартиры
Если не подать декларацию вовремя или просрочить выплату налога, налогоплательщика ожидают серьезные последствия:
- Штраф 1000 рублей за неподачу декларации, даже если налог равен нулю.
- Штрафы до 30% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
- Пени за каждый день просрочки, начиная с 16 июля.
- Уголовная ответственность при задолженности более 600 млн. рублей.
Поправка 2019 года
Согласно тексту поручения Президента, до 31 мая 2019 года Правительство РФ должно утвердить поправки к закону, позволяющие не платить 13% НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности более 3 лет, если это единственное жилое помещение в собственности налогоплательщика.
Пр-277, п. 1а-3
«сокращение с пяти до трёх лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доход освобождается от налогообложения, если объект является единственным жилым помещением, находящимся в собственности налогоплательщика».