Наконец-то покупатель определился с выбором недвижимости и готов ее приобрести, а продавца устраивают предложенные условия сделки. Когда стороны пришли к согласию по поводу стоимости квартиры, возникает необходимость закрепить все договорённости на бумаге в виде соглашения или предварительного договора купли-продажи. При подписании подобных документов покупатель передает продавцу определённую денежную сумму в качестве обеспечения обязательств по договору и подтверждения серьезности своих намерений. Эта сумма может быть авансом или задатком. Несмотря на то, что их часто путают, аванс и задаток имеют значительные различия. Так в чем же заключается разница между ними? И что лучше?
Особенности задатка
Задаток – это сумма, которую покупатель передаёт продавцу недвижимости в счет будущей оплаты за квартиру, как гарантия соблюдения предварительных договоренностей. Если сделка купли-продажи состоится в оговоренный срок, эта сумма засчитывается в счет оплаты квартиры. Задаток гарантирует выполнение договоренностей для обеих сторон.
Понятие задатка определено в статьях 380-381 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этим статьям, если договор купли-продажи квартиры не будет заключен по вине покупателя – задаток остаётся у продавца. Если же продавец уклоняется от заключения сделки, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.
Договор о задатке должен быть обязательно заключён в письменной форме. Подписание соглашения о задатке или предварительного договора купли-продажи подразумевает отказ от продажи квартиры третьим лицам. То есть собственник обязуется снять квартиру с продажи или указать в объявлениях, что за квартиру принят задаток. Если после принятия задатка продавец решит продать квартиру третьей стороне, ему потребуется поднять цену как минимум на сумму задатка. В противном случае ему придётся вернуть деньги покупателю и добавить свою сумму.
Если покупатель передумает и найдёт более выгодное предложение, его выгода от этого должна перекрывать потерю задатка.
Чем больше сумма задатка, тем выше ответственность сторон, а вероятность отказа одной из сторон от сделки становится меньше.
Тем не менее, в случае отказа покупателя, продавец уже удерживает задаток (он может его не вернуть). В случае срыва сделки по вине продавца, покупатель должен будет требовать возврат двойной суммы задатка, что может привести к судебным разбирательствам. Конкретная сумма задатка законом не регламентируется, но она не должна быть слишком большой, обычно составляет от 30 до 300 тысяч рублей в зависимости от региона и стоимости недвижимости.
Особенности аванса
Аванс, как и задаток, представляет собой определённую сумму, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущей оплаты за квартиру, но аванс не даёт никаких гарантий совершения сделки. Если сделка не состоится в оговоренные сроки, продавец обязан полностью вернуть аванс покупателю. В противном случае покупатель имеет право взыскать эти деньги в суде.
Порядок внесения аванса четко не регламентируется законодательством, однако передача аванса должна также сопровождаться подписанием предварительного договора купли-продажи или соответствующим соглашением. При получении аванса, собственник обычно не прекращает показывать квартиру. Не имея надежной гарантии, можно упустить время и других потенциальных покупателей. Обычно стороны договариваются о праве преимущественной покупки квартиры той стороной, которая выдала аванс.
Как оформить аванс или задаток
Договор или соглашение о задатке или авансе заключается в письменной форме. Согласно законодательству, документ должен содержать следующие пункты:
- Полные паспортные данные продавца(-цов) и покупателя(-лей).
- Полные данные квартиры (адрес, документы, подтверждающие право собственности).
- Стоимость квартиры, о которой договорились стороны.
- Однозначное указание на то, что передаваемая сумма является задатком (либо авансом).
- Четкие условия и сроки проведения сделки.
- Обязанность продавца снять квартиру с учёта.
- И прочие достигнутые соглашения (например, какая мебель остаётся в квартире после продажи).
При заключении соглашения о задатке или авансе, покупателю необходимо убедиться в следующем:
- Проверить документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт и другие).
- Обратить внимание на страницах паспорта о регистрации и разводе, а также на информацию о несовершеннолетних детях.
- Проверить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, заказать выписку из ЕГРН.
- Если квартира находится в долевой собственности, все собственники должны участвовать в сделке.
• Задаток могут получать только собственники недвижимости или уполномоченные лица с нотариальной доверенностью!
• Аванс иногда пытаются получить агентства недвижимости на основании агентского договора.
Соглашение или предварительный договор с передачей задатка (аванса) оформляется в простой письменной форме и не требует регистрации. Тем не менее, этот документ имеет полную юридическую силу. По соглашению сторон возможно и нотариальное оформление, но это потребует дополнительных затрат.
Соглашение о задатке (авансе) теряет свою силу после завершения сделки и регистрации перехода права собственности к покупателю.
Что лучше: аванс или задаток
Сделка может не состояться по различным причинам, которые не зависят ни от продавца, ни от покупателя, но противоположная сторона в любом случае будет требовать исполнения обязательств.
Задаток является более надёжным способом гарантировать сделку. Если сделка не состоится по вине одной из сторон, другая может компенсировать свои убытки. Если же по каким-либо причинам продавец или покупатель не могут взять на себя полную ответственность за срыв сделки, может подойти аванс, который по сути является просто предоплатой без какой-либо обеспечительной функции.
Аванс может быть целесообразен, например, при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита. После заключения предварительного договора требуется одобрение банком объекта, и если кредит не будет одобрен, сделка не состоится.
Задаток предпочтителен для покупателя, который заинтересован в покупке конкретной квартиры, подыскать альтернативу которой сложно. В этом случае важно «закрепить» квартиру за собой и получить компенсацию в случае отказа.
Продавец заинтересован в задатке, так как он гарантирует, что квартира будет продана в определённый срок и за оговорённую цену, что уменьшает вероятность отказа покупателя.
Несмотря на различия между авансом и задатком, каждый из них может быть подходящим в зависимости от конкретной ситуации. Важно перед передачей денег составить соглашение или договор с детальными условиями сделки.
Продавцу следует внимательно проверить все документы и убедиться в правомочности сделки, так как правильно составленный предварительный договор или соглашение помогут избежать возможных споров.
Сообщение Задаток или аванс? В чём разница? появились сначала на МаклерИнфо.